Medidas de ayuda al alquiler para paliar la vulnerabilidad económica sobrevenida derivada del Covid-19

Medidas de ayuda al alquiler para paliar la vulnerabilidad económica sobrevenida derivada del Covid-19

El reciente RDL 11/2020, de 31 de marzo, ampara los arrendamientos de vivienda habitual y deja sin protección a aquellos de fines distintos a vivienda.

El Real Decreto-ley 11/2020 (RDL en adelante), de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, amplía las medidas anteriormente adoptadas para reforzar el escudo social frente a la crisis del coronavirus. Uno de los objetivos centrales consiste en la protección del derecho constitucional a la vivienda. Los artículos 4.1, 8.1 y 9, relativos a las ayudas para el pago de la renta arrendaticia, han sido modificados por la Disposición Final 4ª del Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril, tal como se indicará a continuación.

Hasta su aprobación, no se había abordado el tema de los alquileres privados de aquellos individuos afectados por la crisis sanitaria. Únicamente se había garantizado el derecho a la vivienda de los deudores hipotecarios en situación de especial vulnerabilidad, a través del RDL 8/2020, de 17 de marzo. En los artículos 7 y siguientes de esta norma se establecía una moratoria de deuda hipotecaria de vivienda habitual. La D.A. 2ª del RDL 11/2020 amplía el ámbito de aplicación de la medida a aquellos inmuebles afectos a una actividad económica y a viviendas distintas a la habitual, siendo esta la única referida a inmuebles para uso distinto de vivienda.

Tal como indica la Exposición de Motivos del RDL 11/2020, se pretende dar respuesta a la situación de vulnerabilidad social y económica en la que incurran los arrendatarios de vivienda habitual como consecuencia de la crisis sanitaria. En otras palabras, aquellas personas físicas cuyos arrendamientos estén sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y que están en situación de vulnerabilidad podrán ser beneficiarias de las medidas indicadas a continuación.

En concreto, los requisitos cumulativos para acreditar la vulnerabilidad económica y social sobrevenida, recogidos en el artículo 5 del RDL 11/2020, consisten en:

  • La pérdida sustancial de ingresos por pasar a una situación de desempleo, reducción de jornada, ERTE o circunstancias similares.
  • Que la renta arrendataria, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que percibe el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
  • Por último, que cualquiera de las personas que forman la unidad familiar no sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España, salvo algunas excepciones.

En cuanto a las medidas, podemos dividirlas dependiendo de la situación del contrato de arrendamiento de vivienda habitual:

  1. Contrato de arrendamiento vigente: moratoria.

Si el contrato está vigente, la medida que puede aplicarse será una moratoria de la deuda arrendaticia que debe abonar el arrendatario de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica sobrevenida. Su regulación se encuentra en los artículos 3 y siguientes del RDL 11/2020. Dependiendo de la capacidad económica de arrendador, nos encontraremos en dos supuestos:

  1. En el caso de grandes tenedores (considerados como tal aquellos que posean más de diez inmuebles) y empresas o entidades públicas de viviendas, la moratoria será automática y tendrá una duración máxima de cuatro meses desde el fin del estado de alarma. El arrendador podrá optar por una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el periodo que dure el mismo. La redacción original del art. 4.1 indicaba que el plazo de solicitud era de un mes desde la entrada en vigor del RDL 11/2020. No obstante, este ha sido ampliado a tres meses por la D.F. 4.1 del RDL 16/2020.
  1. El arrendador particular o pequeño tenedor tendrá la posibilidad de rechazar o proponer una alternativa a la moratoria solicitada por el arrendatario, por lo que no será automática. Si está de acuerdo, se concederá la moratoria. En caso de desacuerdo, ambos podrán ser beneficiarios de las ayudas financieras del Estado establecidas en la norma, como el sistema de microcréditos públicos, en el caso del arrendatario, y el programa de ayudas transitorias, en el caso del arrendador. Como en el caso anterior, también se amplía el plazo de solicitud de la moratoria establecido en el art. 8.1 de un mes a tres meses por la D.F. 4.2 del RDL 16/2020.

El mencionado sistema de microcréditos públicos sin comisiones y a interés cero para hacer frente al pago de la renta de alquiler de la vivienda habitual tendrá un plazo de devolución de 6 años, prorrogables hasta 10 años en el caso de que los beneficiarios tengan dificultades. Queda detallado en el artículo 9 del mencionado RDL 11/2020, el cual ha sido posteriormente ampliado por la D.F. 4.3 del mencionado RDL 16/2020. Tal como se indica en su Exposición de Motivos, se pretende “dar mayor agilidad a la tramitación de la línea de ayudas transitorias de financiación, de forma que pueda estar operativa para los arrendatarios en situación de vulnerabilidad en el plazo más breve posible”. En concreto, la agilidad se consigue a través de la reducción de trámites tales como la no sujeción a la autorización del Consejo de Ministros de la Orden ministerial que establece los criterios y requisitos para acceder a las ayudas, la concesión directa a través de la entidad de crédito, sin necesidad de resolución ministerial, y la comprobación “ex post” de los requisitos de los beneficiarios.

  1. En trámite de desahucio inminente: suspensión extraordinaria del lanzamiento.

Quedan suspendidos desde la entrada en vigor el RDL 11/2020, hasta 6 meses tras el fin del estado de alarma, todos los desahucios sin alternativa habitacional de los hogares vulnerables, tal como se detalla en el artículo 1. En otras palabras, quedan incluidas aquellas personas que les sea imposible encontrar una vivienda para sí y para aquellos con los que conviva como consecuencia de la crisis sanitaria.

La petición de suspensión extraordinaria tendrá lugar por parte de los arrendatarios que deseen acogerse a esta ayuda y que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 5, consistentes en la situación de vulnerabilidad sobrevenida. Será suspendido por el tiempo estrictamente necesario, previo informe de los servicios sociales.

En el supuesto de que afecte a arrendadores que también se encuentren en situación de vulnerabilidad sobrevenida y que así lo demuestren ante el Juzgado competente, el Letrado de la Administración de Justicia lo pondrá en conocimiento de los servicios sociales para poder optar a las medidas de protección social necesarias.

  1. En procedimiento judicial: suspensión.

En el caso de que el acto de lanzamiento no estuviere señalado, por no haber transcurrido el plazo de diez días a que se refiere el artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil o por no haberse celebrado la vista, se suspenderá dicho plazo o la celebración de la vista hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales competentes estimen oportunas. La suspensión tendrá un periodo máximo de seis meses desde la entrada en vigor del RDL 11/2020. Los arrendatarios solicitantes deberán cumplir los mismos requisitos que en el caso anterior: estar en situación de vulnerabilidad económica sobrevenida y sin alternativa habitacional.

  1. Expirado el término del contrato: prórroga extraordinaria de 6 meses.

Serán prorrogados por 6 meses y de manera extraordinaria todos los contratos de alquiler en vigor que están a punto de vencer, tal como se establece en el artículo 2. Se pretende impedir en la práctica la subida de la renta de un contrato vigente durante este periodo de tiempo. Durante la prórroga extraordinaria del contrato de arrendamiento se mantendrán las condiciones pactadas entre las partes. La solicitud de prórroga deberá ser aceptada por el arrendador. Es este supuesto no será requerida la situación de vulnerabilidad económica del arrendatario solicitante de prórroga.

Por otro lado, en el artículo 10 se establece la creación de un programa de ayudas al alquiler de vivienda habitual para minimizar el impacto económico y social del COVID-19. Este ha sido incorporado al Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 a través de la Orden TMA/336/2020, de 9 de abril, emitida por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana y publicada en el BOE el 11 de abril. El objetivo es paliar los problemas transitorios de los arrendatarios en situación de vulnerabilidad derivada del COVID-19 para atender el pago total o parcial de la cuota arrendaticia. Se establece para aquellos supuestos en los que la línea de avales para la cobertura por cuenta del Estado de la financiación de los arrendamientos de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad resulte insuficiente.

En conclusión, el RDL 11/2020 supone un alivio para arrendatarios vulnerables, aunque para los pequeños tenedores de vivienda arrendada no tanto, puesto que los mecanismos de ayuda a estos últimos están menos detallados y, en consecuencia, podrían depender de la disponibilidad de recursos en el momento concreto en que se insten. Además, deja fuera aquellos arrendamientos de inmuebles con fines distintos a vivienda permanente, como los de segunda residencia, los de temporada y los de local de negocio.

Sobre la autora: Alba Martínez Marín es consultora y asistente legal, especializada en cumplimiento normativo. Es Graduada en Derecho y en Administración y Dirección de Empresas. Es Máster en Abogacía.

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